“网拍+贷款”让执行峰回路转

发布日期: 2017-11-14 来源:

“网拍+贷款”让执行峰回路转
——上海徐汇法院破解“法拍房”变现难纪实

图为竞价人积极参与徐汇法院司法拍卖,线下与线上网络拍卖同步进行。 高 远 摄


 “法拍房”,即指被法院强制执行拍卖的房屋。具体来说,就是当被执行人无力清偿债务时,债权人向法院申请强制执行,将被执行人名下的房屋拍卖,用拍卖所得款项来偿付债权。

 由于“法拍房”不受限购资质的限制,因此对众多买家颇具吸引力,但由于此类房屋在拍卖中需要短期内一次性全额支付房款,所以又令众买家望而却步,导致房屋的参拍率低,流拍率高,这也让这类执行案件陷入“死结”。如何解决这一问题?

 近日,上海市徐汇区人民法院推出了一套全新的“法拍房”拍卖模式让执行峰回路转,法院首次在网络拍卖中引入银行贷款,竞买人可以通过贷款方式参与网络司法拍卖,购得“法拍房”。

 全面推进房屋网络司法拍卖

 “拿到确认书就可以办理过户手续啦!”竞买人秦先生微笑着从执行法官陆峰手中拿到了拍卖成交确认书,成为上海通过“网拍+贷款”模式成功拍到法拍房的第一人。

 陆峰手里的这起执行案件源于2015年该院审理的一起民间借贷纠纷,败诉方谢某未按照判决内容返还申请执行人250万元本金及相应利息,法院依法启动了对其名下房产的拍卖程序。

 2016年8月,最高人民法院公布了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,并于今年1月1日正式施行。上海市高级人民法院随即召开新闻发布会,向社会公布了《上海法院网络司法拍卖实施细则(试行)》。上海全市法院从3月1日起,按照新的规定和要求全面推进网络司法在线拍卖,其中也包括了房屋拍卖。

 “最高人民法院和上海高院之所以如此重视网络司法拍卖,是因为网络司法拍卖相较于传统线下拍卖,具备公开透明、信息传播广泛等传统线下拍卖所不具备的优势。”徐汇法院执行局局长陈勇非常认可“网拍”的模式,他认为这是一个助力破解执行难的重要契机。“上海高院采取网络司法拍卖后,拍卖者不再需要按照以往的传统线下拍卖模式向拍卖公司支付佣金,从而吸引到更多的竞拍者。”

 “传统拍卖中,由于竞拍主体少,直接带来执行中财产变现的两大难题。第一,拍卖周期长。很多财产由于一拍不成功,还要进行二拍、三拍,延长了申请执行人的债权变现时间。第二,流拍率高。传统拍卖规定必须两人以上竞拍才能起拍,人数的限制也造成了不少流拍现象的发生。”徐汇法院副院长孙海虹告诉记者。

 上海社科院法学所副研究员孟祥沛也很赞同网络司法拍卖的做法:“互联网的公开特性使司法拍卖的信息发布面更加广泛,这可以有效遏制串标现象发生,也使得司法拍卖这一原来容易引起质疑与误解的执行方式得到社会的广泛关注与认可,成为司法为民的一种创新行动与法治成果。”

 探索司法网拍引入银行贷款

 拍卖“触网”吸引了更多的竞买参与者,但原有的瓶颈尚未解决。“网络拍卖具有突破地域限制、提高涉案财物透明度与关注度的优势,但由于受到资金门槛的限制,对于一些房屋拍卖来说,最后真正参拍群体并没有本质的增加。”陈勇坦言。

 确实,需要短期内一下子全额支付房款,这让很多原本有意购房的竞买人打了退堂鼓。如何扩大参拍群体,提高司法拍卖成交率和溢价率?

 为解决这一困扰执行的难题,徐汇法院开始探索在网络司法拍卖中引入银行贷款这一新模式。

 2017年3月23日,在经过科学论证建模的基础上,徐汇法院与徐汇区不动产登记事务中心、区内相关金融机构和服务机构共同召开了“在司法拍卖中引入银行贷款”研讨会。

 孟祥沛表示:“对于市场经济中已经广泛运用的贷款融资方式,法院加以采用并不存在法理障碍。如果引入按揭方式确实有利于执行工作的开展,且其能够合法合理高效运作,法院完全可以在执行中加以应用。按揭贷款已经成为一种非常成熟的商业运行模式,具备自成一体的风险控制机制。”

 4月13日,经过多方努力,徐汇法院与区内相关单位签署了《司法拍卖贷款项目操作流程研讨纪要》,正式启动司法拍卖引入银行贷款工作。

 7月26日,徐汇法院在公拍网上公开挂牌拍卖位于上海徐汇区龙山新村一处不动产,并且标注“可贷款”。此次房产拍卖在公告期内吸引了3325人关注,秦先生看到公告后第一时间致电了拍卖行,并在拍卖辅助机构的指导下先行向银行进行贷款可行性申报。

 经审核,秦先生具备贷款全部房款50%的资质,他通过银行的“授信”,与另外两位竞买人共同参与竞价拍卖,该房起拍价为563万元。经过67次公开竞价,秦先生最终以726万元拍得房屋。

 “我比较关注司法拍卖房,因为它的性价比比较高,但之前都需要全额付款,我根本无法承受。现在能够获得银行贷款,大大缓解了支付房款的压力,我也敢于参加拍卖了。”秦先生告诉记者。

 “本次拍卖不仅一次成交,而且相较起拍价溢价达到29%。”执行法官陆峰也非常满意最后的结果。

 据悉,徐汇法院执行局在拍卖成功后第一时间通知了拍卖辅助机构,联系竞买人,并将未贷款部分房款先行支付进相关执行案件专属账户。同时,银行按照个贷流程完成了贷款审批,并将贷款汇入相关执行案件专属账户。徐汇法院随即出具拍卖成交确认书,本次不动产拍卖确认成交。

 “让银行贷款资金直接参与到司法拍卖程序中来,打破了传统司法拍卖全额付款的做法,破解了买受人一次性付款难的问题,降低了司法拍卖的参与门槛,扩大了司法拍卖的参与面,有助于提升涉案财产处置变现率,助力执行工作变现提速增效。”孙海虹说。

 记者了解到,目前徐汇法院已经将所有不动产拍卖都引入银行按揭贷款,“网拍+贷款”的新模式已经在网络司法拍卖工作中全面推开。(本报记者 严剑漪 本报通讯员 马 超

 来源:人民法院报

 发布时间:2017年11月12日


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